INFORME DE TITULOS: Por una Compra Segura

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INFORME DE TITULOS: Por una Compra Segura

Mensaje por cmabogado el Vie Sep 30, 2011 4:23 pm

El Estudio de Títulos
Cómo Saber la Situación Legal de Nuestra Futura Vivienda




La compra de una propiedad raíz es sin duda una de las decisiones más importantes; no sólo el alto monto de dinero involucrado, sino porque constituye un paso crucial en nuestro plan de vida.

El Estudio de Títulos elaborado por un Abogado, es fundamental tanto para la adquisición de la casa propia, como para quién decide invertir en bienes raíces.

El Estudio de Títulos es el examen acucioso de la historia de la propiedad raíz, que busca esclarecer su situación jurídica; quiénes fueron sus dueños, cómo se traspasó las propiedad, que limitaciones y gravámenes le afecta, si existen vicios o errores en las inscripciones o las escrituras anteriores, etc.

Para comprender la importancia del Estudio de Títulos, hay que entender cómo opera el mecanismo de los bienes raíces en Chile.


Situación de los Bienes Raíces en Chile



En términos muy generales, para poder comprar, vender, donar o transferir cualquier cosa necesitamos :

A. Un contrato o título translaticio de dominio (que puede o no constar por escrito) Como un Contrato de compraventa.
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B. Un modo de adquirir el dominio (tradición). En este caso la entrega de la cosa objeto del contrato. Que puede ser la entrega material o la simbólica (por ejemplo, entregar las llaves del contenedor donde está la cosa)

Cuando sólo contamos con A., nace nuestro derecho a que nos den la cosa. Pero NO NOS HACE DUEÑOS de ella. Para esto, debe operar B.

Por ende, para hacernos dueños de una vivienda, no basta con firmar el contrato de compraventa si no que está debe entregarse a nosotros.

En el caso de los bienes raíces, el Contrato o título(A.), debe constar por Escritura Pública ante Notario para su validez.

Para cumplir con B. y hacernos dueños del inmueble, necesitamos inscribir el título en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna en que se emplaza el inmueble. La inscripción es la forma en que debe hacerse la entrega de una propiedad (Tradición).


Ahora ¿Qué pasa si quién nos vendió el inmueble no era el dueño? Resulta que en Derecho, nadie puede traspasar más derechos que los que se tiene. Entonces si quién nos vende la casa no era el dueño, nosotros tampoco lo seremos.

En otras ocasiones, el vendedor sí es el dueño, pero el Contrato adolece de errores que podrían anularlo, peligrando nuestro derecho sobre el bien raíz.

Otras situaciones son, la falta de autorización que deben prestar ciertas personas en la venta, errores en la inscripción, litigios pendientes sobre el inmueble, hipotecas, prohibiciones, etc.

A pesar de esto, es posible subsanar algunos vicios para darle validez al título y nuestra legislación prevé la institución llamada prescripción.

La prescripción adquisitiva permite al poseedor de un inmueble bajo ciertos requisitos, ser dueño de él transcurrido cierto periodo de tiempo que en Chile es de un plazo máximo de 10 años. La prescripción extintiva, “extingue” acciones o derechos de terceros si no son ejercidas en el plazo legal.


Objetivos del Estudio de Títulos


El Estudio de Títulos es útil para identificar todas estas situaciones indicadas y así comprobar que el actual vendedor de un inmueble se encuentra en condiciones de transferir válidamente el dominio del bien. Lo anterior, sea por efectos de encontrarse prescritos los derechos o acciones de terceros o por estar cumplidas las exigencias legales desde las anteriores transmisiones de dominio hasta llegar al título del actual vendedor.

Otros objetivos para comprobar que los títulos se encuentran en orden son:

- Que el vendedor sea poseedor regular y que su dominio se encuentra al resguardo de las acciones o derechos de otras personas.
- Que la propiedad no esté afecta a prohibiciones o restricciones que impidan o restrinjan la venta o su libre goce y disposición.
- Que cumpla la normativa sobre loteos, urbanizaciones, construcción, etc.
- Que no esté afecta a expropiación.
- Que no registre deudas impagas por impuesto territorial.
- Que se cumplan todos los requisitos para que la venta sea válida y el comprador pueda inscribir el inmueble apenas se perfeccione la venta convirtiéndose así en dueño pleno e irrestricto del bien.

Objetivos Especiales


Dependiendo de la necesidad del comprador, el Estudio puede determinar si la propiedad puede destinarse a uso comercial o industrial, si se permite la edificación en altura, etc.

Además se puede solicitar que se determine si la propiedad puede gravarse con hipoteca u otro gravamen, darse en arrendamiento, etc.


Documentos para Elaboración de Estudio de Títulos


En general se solicitan los siguientes documentos, sin perjuicio de requerirse otros adicionales si el caso lo amerita.

  1. 1. Copia de las Escrituras de compraventa y demás títulos hasta completar 10 años.
    2. Copia de las Inscripciones del Conservador de Bienes Raíces hasta completar 10 años.
    3. Copia de la Inscripción de Dominio vigente del actual vendedor con fecha no anterior a 45 días.
    4. Certificado de Gravámenes y Prohibiciones de 30 años con fecha no anterior a 45 días.
    5. Certificados de No Expropiación emitido por la Municipalidad y el SERVIU, con fecha no anterior a 45 días.
    6. Certificado emitido por Tesorería de que el inmueble no registras deudas por concepto de impuesto territorial y documentos que acrediten su pago, en su caso.
    7. Si el inmueble se sujeta al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria, certificado del Administrador que acredita que la unidad no registra Gastos Comunes atrasados.
    8. Comprobantes de pago de saldos de precio, si corresponde.
    9. Si ha intervenido alguna Sociedad, antecedentes legales de la persona jurídica.
    10. Si intervino alguna sucesión hereditaria, antecedentes y copias de las inscripciones que la Ley exige para la disposición del bien.
    11. Copias de mandatos y poderes notariales si alguna de las partes intervino representada.
    12. Acreditación del Estado Civil y régimen de bienes de los vendedores.
    13. Antecedentes legales en caso de construcciones, fusiones o subdivisiones.


Los antecedentes adicionales dependen si se trata de predios urbanos o rurales, si son viviendas nuevas resultantes de una edificación, si están acogidas al D .F .L 2, etc.


Última edición por cmabogado el Vie Sep 30, 2011 4:53 pm, editado 6 veces (Razón : edición letra)
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