Invertir: REMATE DE PROPIEDADES

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Invertir: REMATE DE PROPIEDADES

Mensaje por cmabogado el Jue Ene 16, 2014 2:08 pm


REMATE INFORMADO


Los remates son una excelente oportunidad para adquirir propiedades a bajo precio. Sin embargo, la mayoría de nosotros no se atreve a comprar propiedades en remates judiciales por diferentes razones: desconocimiento del procedimiento; no contar con la información relevante del inmueble; desconocimiento de sus costos o porque estarían “arreglados”, entre otras.

La solución es informarse adecuadamente. Es posible hacer un buen negocio adquiriendo bienes en una subasta, minimizando el riesgo de perder, mediante la adecuada asesoría comercial y legal.


Lo Que Debe Saber:


  • Los remates son públicos. Cualquier persona interesada puede participar en ellos.


  • Idealmente, se recomienda visitar en terreno la propiedad, para así tener noción de su valor comercial, ubicación y condiciones de conservación.
  • Para evitar nulidades y minimizar riesgos, se recomienda hacer un estudio de las condiciones jurídicas del inmueble y de la subasta.
  • La llamada “mafia de los remates” no es una amenaza real para un verdadero e informado interesado en el inmueble, que cuente con la asesoría adecuada. Esta “mafia” no tiene poder alguno para compeler a nadie a retirarse de los remates. Son sólo amenazas que no tienen posibilidad de concretarse.
     
  • Revisar muy bien los datos de la garantía de seriedad o vale vista para participar del remate, procurar que cumplan todas las exigencias señaladas en las Bases.
  • El interesado debe tener presente que debe contar con el dinero líquido suficiente para pagar el precio en que se haya adjudicado el inmueble. Ni el acreedor, ni el tribunal dan crédito.
  • Tener en cuenta que el proceso para adquirir una propiedad en remate tiene, al menos, los siguientes pasos: i) estudio de las condiciones jurídicas del inmueble y de la subasta; ii) preparación para la participación en el remate; iii) adjudicación en el remate de la propiedad; iv) presentación de escritos al tribunal pagando el saldo del precio, solicitando la suscripción de los instrumentos y el alzamiento de los embargos y prohibiciones; v) redacción de la escritura pública que debe y revisar el tribunal; vi) suscripción de la escritura pública por parte del comprador y del juez en representación del deudor; vii) la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador adjudicatario.


Procedimiento Judicial:
Procedimiento de Remate de Inmuebles

Los principales hitos son:

Tasación: La tasación generalmente se condice con el avalúo fiscal del S.I.I.,  se acreditará con un certificado emitido por dicho servicio, sin perjuicio del derecho de las partes para solicitar una tasación pericial. En este caso, el informe del perito será presentado en el tribunal y las partes tendrán 3 días para objetarlo, al cabo de los cuales el juez la tendrá por aprobada, mandará rectificarla o eventualmente fijará el mismo el justiprecio. Esta resolución es inapelable.

Fijación de Día y Hora para el Remate: Esta fijación ha de anunciarse por lo menos cuatro veces mediante avisos en un diario de la comuna. El primer aviso debe preceder al remate en no menos de 15 días. Los avisos los prepara el secretario del tribunal, y deben contener los datos suficientes para que quien lo lea pueda identificar la causa, los valores y los bienes a rematar.

Bases del Remate: Es un documento que contiene las determinantes de los bienes a rematar, la fecha de pago y entrega, postura mínima, garantías y demás condiciones del remate. Si fuesen objetadas por el deudor y no existiese acuerdo entre las partes, las bases las determinará el juez, pero con las siguientes limitaciones:
- La postura mínima no puede ser inferior a los dos tercios del valor de tasación.
- El precio de adjudicación debe ser pagado al contado.
- Los interesados deben rendir una garantía para poder hacer posturas.

Citación a los Acreedores Hipotecarios: Es preciso cumplir con este trámite para obtener la purga de las hipotecas, esto es, la extinción de estas garantías. Citados los acreedores, estos disponen del término de emplazamiento del juicio ordinario para manifestar su decisión, por lo que el remate no puede verificarse antes de 15 días de la citación. Los acreedores de grado preferente, pueden optar entre exigir el pago o mantener su crédito si aún no se ha devengado.

Autorización para Enajenar: Eventualmente, si el bien se encuentra embargado en otro tribunal, el ejecutante debe solicitar al tribunal de la causa que remita oficio al  otro juzgado, a fin que autorice la venta.

Publicación de Avisos: Una vez practicadas las publicaciones, debe dejarse constancia de ello en el expediente, normalmente a través de un certificado del secretario y un recorte de los diarios respectivos.

Remate: Es preciso distinguir las distintas situaciones que pueden verificarse:
- Hay Postores: El juez deberá calificar la caución de los interesados y luego proceder al remate en pública subasta, partiendo de la postura mínima fijada. Tras la adjudicación se levanta un acta que hace las veces de escritura pública.
- No hay Postores: El acreedor puede solicitar que se le adjudiquen los bienes por un valor equivalente a los dos tercios de la tasación, o bien, que el tribunal reduzca prudencialmente la postura mínima (no se puede reducir mas de un tercio) y proceda a un nuevo remate. Si tampoco hubieren postores a este segundo remate por los dos tercios del nuevo avalúo, el acreedor puede pedir que se le adjudiquen los bienes por el valor mínimo, que se saquen a remate por tercera vez pero con el precio que el juez determine, o bien, que se le entreguen los bienes en prenda pretoria.

Servicios de Asesoría:
Ofrecemos servicios legales sobre remates y licitaciones de inmuebles en subastas públicas y judiciales, abarcando todas las etapas, desde la investigación de la situación jurídica del inmueble de interés para el eventual participante del remate, hasta la entrega material del inmueble al adjudicatario.
El interesado puede contratar los servicios en conjunta o separadamente, ya que son independientes entre sí.

Los servicios ofrecidos son los siguientes:

1. Informe Básico: Situación legal de la propiedad

Ud. nos indica los datos de la propiedad de su interés y nosotros recopilamos todos los antecedentes obrantes en el expediente judicial (ubicación de la propiedad, bases del remate, precio mínimo, entre otros) y los que se desprendan de éste (avalúo fiscal, deudas de contribuciones, etc.) y se los informamos en un lenguaje claro y simple, señalando todos los datos relevantes a tener en cuenta al momento de ofertar, como son la deuda de contribuciones que debe pagar el adjudicatario, la forma de entrega del inmueble al adjudicatario, la posibilidad de otros litigios que puedan amenazar la compra realizada por el adjudicatario, la posibilidad de suspensión y otros.  

Este servicio es útil para obtener una visión general del inmueble que va a rematar.

Exclusiones.
- El valor incluye solamente remates a llevarse a cabo en los Juzgados de Santiago. Otros Tribunales contemplan un valor adicional a convenir.
- El servicio no incluye la averiguación de otros antecedentes que no se indiquen en el expediente judicial.
- El informe básico no reemplaza el Estudio de Títulos.



2. Informe Avanzado: Situación legal de la propiedad


Incluye todos los servicios del informe básico más el historial de propietarios del inmueble, el plano asociado, gastos comunes , gastos de aseo, y gastos de servicios básicos (luz, agua y gas).

Con este informe Ud. sabrá con mayor precisión las deudas del inmueble y tendrá una noción más clara sobre su situación jurídica.

Exclusiones.
-  Los gastos de certificados si los hubieran y el cliente los solicita, deben costearse por el interesado.
-  El valor incluye sólo remates que se realicen en los juzgados de Santiago.
-  El valor del servicio es para las propiedades inscritas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago (que incluye todas las comunas de la jurisdicción de la Corte de Apelaciones de Santiago). Otros Conservadores tiene un valor adicional a convenir.
- El servicio no incluye el análisis de documentos que sólo pueden estar en poder del ejecutado o de terceros particulares.  
- El informe avanzado no reemplaza un Estudio de Títulos.


3. Estudio de títulos propiedad en remate


Incluye los servicios del informe avanzado más información sobre estado de expropiación, certificado de numeración, estudio de vicios y nulidades de los títulos de transferencias. Se entrega el informe más los certificados emitidos por las autoridades competentes.

El Estudio constituye un análisis en profundidad de la situación jurídica del inmueble en remate, con las observaciones pertinentes de nuestros abogados.

Exclusiones.
- Los gastos de certificados si los hubieran, deben ser provisionados por el interesado contra rendición de gastos.
-  El valor incluye sólo remates que se realicen los juzgados de Santiago.
- El valor del servicio es para las propiedades inscritas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago (que incluye todas las comunas de la jurisdicción de la Corte de Apelaciones de Santiago). Otros Conservadores tienen un valor adicional a convenir.
- El servicio no incluye el análisis de documentos que sólo estén en poder del ejecutado o de terceros particulares.  


4. Asistencia y representación en remate


El servicio consiste en la asistencia presencial al remate en la  fecha fijada y/o asesorar al interesado durante ese proceso que se lleva a cabo en el juzgado civil de Santiago en que tenga lugar el remate.
Nosotros lo representamos en el remate, con la boleta de consignación y las instrucciones que nos otorgue previamente.

Exclusiones.
- El valor incluye solamente remates a realizarse en los Juzgados de Santiago. Otros Tribunales tienen un valor a convenir.
- Previo al remate debe enterarse una provisión de $45.000.- a rendir según si lleva a cabo o no el remate.



5. Representación judicial en el proceso de adjudicación


Una vez rematado el bien, el servicio consiste en representar en el juicio al adjudicatario, mediante el patrocinio de un abogado, realizando todas las gestiones judiciales conducentes a que el bien adjudicado en remate ingrese en el patrimonio del interesado, asegurando su posesión.

Entre otras gestiones se contemplan las solicitudes de alzamientos de embargos, certificaciones, solicitud de copias, redacción de borradores de escrituras públicas de adjudicación y de versiones definitivas e inscripciones en el Conservador.
   
Exclusiones.
- El valor incluye solamente remates a llevarse a cabo en los juzgados de Santiago.
- El valor del servicio no incluye honorarios a pagar a receptores judiciales (principalmente por notificaciones); notarios (por autorización d la escritura y protocolización del expediente) y al Conservador (por derechos de inscripción).
- El valor del servicio no incluye defensa en el caso de presentaciones en que se pida nulidad del remate y otras promovidas por terceros o las partes. En caso de solicitarlo, puede convenirse un honorario adicional sobre el pactado.  


6. Asistencia Legal en la Entrega Material del Inmueble


Este servicio opera en casos en que la propiedad se encuentre ocupada, por lo que no es posible acceder materialmente a la propiedad adjudicada.

El servicio consiste en la representación en juicio a fin de obtener que el inmueble sea entregado materialmente. Puede tratarse de un procedimiento por extinción del derecho del arrendador, de comodato precario, de precario o una gestión voluntaria de entrega.




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